美腿丝袜avI亚洲精品视频在线I一区二区三区在线观看免费I日本中文字幕电影在线免费观看I在线观看免费视频Ia天堂最新版中文在线地址

位于上海浦東金橋的云山星座苑小區(qū)總建筑面積6.2萬平方米，是一個品質(zhì)相當(dāng)不錯的小區(qū)，住戶有450家，從05年開盤入住就在這里負(fù)責(zé)物業(yè)管理的陸家嘴物業(yè)管理公司前不久離開了。這家在上海享有一定知名度的物業(yè)公司，近兩年來先后從40多個居住小區(qū)撤出，放棄的物業(yè)管理面積達(dá)600多萬平方米。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，我們今年上半年退了十個樓盤。最近比較近的就是民樂園，還有連城花園，還有南泉公寓，海美苑景園。那么下半年我們正在打算退掉5、6個樓盤，最近跟業(yè)主委員會啊、跟房管有關(guān)單位在協(xié)調(diào)，計劃今年年底一定要完成5到6個樓盤。

　　據(jù)記者了解，最近忙于棄盤的物業(yè)公司遠(yuǎn)不止陸家嘴一家。與以往物業(yè)公司積極承攬社區(qū)服務(wù)，拓展經(jīng)營面積形成反差的是，現(xiàn)在上海多家大型物業(yè)公司都在收縮戰(zhàn)線，甚至為此制定了詳細(xì)的計劃。

　　上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，今年我們計劃兩、三個項目退出，這幾年來，我們陸續(xù)已經(jīng)退出了近20個項目，這些項目如果面積加起來有100多萬平方。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這些紛紛撤離的物業(yè)公司有一個共同特點(diǎn)，都是國家一級資質(zhì)的物業(yè)公司，在撤出時都做到了平穩(wěn)過渡，但他們的去意十分堅決。

　　申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，我們上半年完成了40幾萬平方米的小區(qū)的不再續(xù)簽，終止服務(wù)合同，下半年我們還有27萬平方米，準(zhǔn)備和業(yè)主委員會、社區(qū)談妥的情況下，我們也準(zhǔn)備終止服務(wù)。

　　上海物業(yè)拋盤調(diào)查物業(yè)公司：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年未上調(diào)

　　記者來到位于上海浦東三林的金誼河畔小區(qū)，正趕上小區(qū)物業(yè)的施經(jīng)理在巡查門崗，他告訴記者，這個小區(qū)是2008年竣工的，建筑面積24萬平方米，住戶近1200家，前后兩個大門設(shè)有崗?fù)ぃ０?4小時巡邏，攝像監(jiān)視器在院內(nèi)的各個角落確保安全，整個小區(qū)有114部電梯等設(shè)備需要定期維護(hù)，9萬平米綠化工程保養(yǎng)和園區(qū)保潔的工作量也很大。

　　金誼河畔小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理施敏告訴記者，我們管理人員和保安、保潔、綠化、各類養(yǎng)護(hù)人員，一共有120個左右，他們的工資按照國家規(guī)定，在同步上漲的，而我們的工資，管理人員的工資，到目前為止，一分錢都沒漲過。

　　在物業(yè)管理處，記者看到了這個小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米是1.66元，而這一標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，6年來沒有調(diào)整過。施經(jīng)理給記者算了一筆賬，去年這個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率是97%，物業(yè)費(fèi)收入、停車管理費(fèi)及小區(qū)延伸服務(wù)總計收入510萬元，保安、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)等全年支出合計：467.24萬元，全年結(jié)余僅14.46萬元，利潤率為2.8%。

　　記者在羽北小區(qū)看到，這里的小區(qū)保安年齡明顯偏大，各類服務(wù)管理的人員配備也是較低的，物業(yè)的張經(jīng)理最頭疼的就是收繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　羽北小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理張谷新告訴記者，管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)，一戶人家最低的是126塊，有的吶業(yè)主不肯愿意交。03年1月份的，到現(xiàn)在欠我們10088塊，還有01年的，到13000多的。有一戶人家就是從97年開始欠費(fèi)的，這戶人家到目前為止已經(jīng)有2萬多管理費(fèi)都沒交。

　　記者了解到，這里執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1996年上海物價局制定的，平均每平米只有0.2元左右，但還是很難收取，去年他們這個小區(qū)全年虧損了6.89萬元。

　　申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，去年我們申城物業(yè)公司我們總的規(guī)模是住宅部分我們有500多平方米，我們其中400萬是普通商品房，100多、140萬是住宅，但是我們從整個經(jīng)營下來，去年的收入有1.15個億。但是它的利潤就200萬都不到，實際上就是千分之二的概念。

　　記者調(diào)查過程中，多家物業(yè)公司都表示，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，又長期得不到調(diào)整是這些公司選擇離開的主要原因。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，因為物價這幾年等于上漲了，將近成倍上漲，但是物業(yè)管理費(fèi)這十幾年等于是沒動過，而且跟業(yè)主委員會跟業(yè)主商量漲價也非常困難，這樣導(dǎo)致物業(yè)公司一些老盤原來有盈利的現(xiàn)在都做到虧損。

　　上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，我們最長的小區(qū)接管有十年了，當(dāng)時定的1塊5 的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，到今天都沒辦法調(diào)整過，所以入不敷出造成了一個管理標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符的這種不良的局面，是造成我們沒辦法維持要退出的一個原因。

　　上海物業(yè)拋盤調(diào)查業(yè)主拒付因不滿物業(yè)換盤為漲價

　　位于上海寶山區(qū)的龍緣花園，總建筑面積5萬平方米，在科瑞物業(yè)離開之后不長的時間里又更換物業(yè)公司，記者在小區(qū)大門口遇到了一位業(yè)主。

　　記者問，對物業(yè)管理滿不滿意？業(yè)主告訴記者，不滿意啊。我們大家都不滿意，你看看，把電梯費(fèi)啊說公布賬目，又不公布。所有地下車庫的錢又卷走了，這都是老百姓的錢。

　　記者問，保安、維護(hù)、維修、保養(yǎng)這些做得到不到位？業(yè)主告訴記者，前面好像做的蠻好的，你們到后面看簡直是一片荒草野地，什么草都長得滿地都是的。

　　記者問，沒人管嗎？業(yè)主告訴記者，沒人管呀。記者問，那你們物業(yè)管理費(fèi)按時交嗎？

　　業(yè)主告訴記者，我們現(xiàn)在沒交呀，今年他們催的黑板上，那邊黑板不是寫出來了嘛，要我們交2011年的，我們交給誰呀？

　　這位業(yè)主告訴記者，他們對現(xiàn)在小區(qū)的保安、綠化工作都不滿意，小區(qū)的居民對物業(yè)公司更換后服務(wù)質(zhì)量下降感到相當(dāng)無奈，只有用拒交物業(yè)管理費(fèi)來表達(dá)不滿。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理洪建勝告訴記者，

　　老的物業(yè)公司走掉，新的物業(yè)公司承接以后，維持原來的物業(yè)管理費(fèi)無非就是在質(zhì)量上面、在品質(zhì)上面下降。

　　上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能夠隨著管理成本的提升而調(diào)整，必然的使許多的企業(yè)以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持管理企業(yè)的生計，所謂降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，比如說：人員降低、工作的頻次降低以及服務(wù)的狀態(tài)降低，實際上最終受害的還是廣大業(yè)主。

　　上海物業(yè)拋盤調(diào)查公婆都說各有理規(guī)定自身成難題

　　物業(yè)公司的來去說到底是和物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)，而標(biāo)準(zhǔn)的確定要取得業(yè)主的同意，上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的朱會長表示：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)要建立有效的溝通機(jī)制來協(xié)調(diào)。

　　上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長朱志榮告訴記者，通過業(yè)主大會，業(yè)主委員會跟那個物業(yè)公司協(xié)商，比較公正地測算一下，測算一下用那個辦法，什么水平來管理，比較合適，進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。

　　朱志榮表示，多年不變的物業(yè)管理費(fèi)確實給物業(yè)經(jīng)營帶來很大的壓力，而滿足業(yè)主日益提高的物業(yè)管理要求也要認(rèn)真對待。

　　上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長朱志榮告訴記者，這個標(biāo)準(zhǔn)是1996年的時候當(dāng)時制定下來的，到現(xiàn)在15年多了，但這個標(biāo)準(zhǔn)還是沒有變動過，這15年來這個勞動力成本，其他管理成本都相應(yīng)有所提高，所以現(xiàn)在物業(yè)公司感覺到非常地累。從居民這個角度來說，從小業(yè)主的角度來說，感覺物業(yè)公司管理水平還不是很高，對客戶服務(wù)的滿意度還需要進(jìn)一步提高。

　　申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理沈潔告訴記者，我們物業(yè)公司給業(yè)主提供服務(wù)，它是實際上也是一種消費(fèi)服務(wù)，所以它要形成一個消費(fèi)的概念；上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)理張一民告訴記者，我們05年上海市政府頒發(fā)的《物業(yè)管理分等定級的標(biāo)準(zhǔn)》，這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該繼續(xù)完成一件沒有完成的事，那就是隨著物價的變化，它每年政府應(yīng)該出一個調(diào)整的系數(shù)，或是指導(dǎo)意見、指導(dǎo)價。

　　業(yè)主到底應(yīng)該為物業(yè)服務(wù)支付什么樣的價格？這是物業(yè)服務(wù)業(yè)面臨的重大難題。據(jù)了解，我國現(xiàn)在實施的是2007年修訂后的物業(yè)管理條例，同時各地區(qū)有不同的實施細(xì)則，其中有的就包含對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的界定，問題出在一是有的地區(qū)價格約定時沒有考慮到物價上漲，物業(yè)公司因而抱怨；還有的是當(dāng)初開發(fā)商為了銷售住房，在物業(yè)費(fèi)上進(jìn)行低價優(yōu)惠，這給長久經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)自身留下了隱患；再者則是由于相關(guān)規(guī)定對業(yè)主權(quán)益界定不清晰，導(dǎo)致原本分散的業(yè)主在應(yīng)對糾紛時處于弱勢，抱怨之下想漲價就難上加難了。有專家表示說，物業(yè)服務(wù)的規(guī)定應(yīng)該先在雙方的權(quán)益和責(zé)任上界定清楚，也就是界定服務(wù)的范圍和質(zhì)量，然后才能談服務(wù)的價格，而目前物業(yè)服務(wù)的很多領(lǐng)域都是模糊狀態(tài)。