首家社區(qū)物業(yè)服務(wù)站揭牌 哈市物業(yè)管理新模式
它們，被物業(yè)公司棄管多年；它們，由于不成規(guī)模、無(wú)利可圖，任何一家物業(yè)公司都不想接手。他們，出入走過(guò)垃圾山，還時(shí)常受斷水、返水等困擾。
近日，我市第一家社區(qū)物業(yè)服務(wù)站揭牌。從此，我市物業(yè)管理開(kāi)啟新模式。陸續(xù)的、并且會(huì)很快的，它們和他們?nèi)珜ⅰ坝腥斯堋保沂欣吓f住宅區(qū)將實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。
這是一種有政府補(bǔ)貼的非商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理模式，不宜向有物業(yè)公司管理的小區(qū)拓展。可它對(duì)于解決老舊居民區(qū)物業(yè)管理難題的探索與實(shí)踐，帶來(lái)的震撼與希望，卻是顛覆性的、強(qiáng)勢(shì)的。
專為52戶居民成立的“物業(yè)公司”
【沒(méi)有任何一家物業(yè)公司愿意接管一個(gè)“重病纏身”的、只有52戶的居民樓。這樣的“老大難”居民樓，如今卻終于迎來(lái)了不以賺錢為目的的社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。】
每個(gè)因“失管”苦不堪言的居民都感到自己的處境糟糕到極致。道外區(qū)東直路297號(hào)樓的居民關(guān)敬東就認(rèn)為：“12319服務(wù)熱線，我們樓打得最多。”東直路297號(hào)就一個(gè)樓，52戶居民。關(guān)敬東說(shuō)，2003年，我們這個(gè)樓并入了全市集中供熱，包燒不歸物業(yè)公司管后，物業(yè)公司感覺(jué)不掙錢，就把我們棄管了。之后，我們的生活就麻煩不斷。
居民們深感不便的是供水問(wèn)題。物業(yè)公司棄管后，這個(gè)樓的供水管線被接到了旁邊的L小區(qū)里，供水二次加壓的電費(fèi)居民們也交到L小區(qū)的物業(yè)公司。原來(lái)每個(gè)月的二次加壓電費(fèi)是每戶2元錢，但L物業(yè)公司覺(jué)得交的太少，關(guān)敬東和鄰居們一商量，就改成了每月每戶交5元錢，但L物業(yè)公司仍覺(jué)得交的少，便常給停水。“不高興就停，還不事先通知，說(shuō)不上什么時(shí)候我們就停水了。”關(guān)敬東說(shuō)，“有時(shí)一停就是一星期”。
沒(méi)有物業(yè)，跑冒滴漏等問(wèn)題也總困擾著這些居民。關(guān)敬東說(shuō)，樓里的地下室總是倒灌，地下室開(kāi)的婚紗店因?yàn)檫@個(gè)都無(wú)法營(yíng)業(yè)。另外，院里也是亂七八糟的，垃圾也沒(méi)人清。居民常去找社區(qū)反映。很多事社區(qū)也幫著協(xié)調(diào)，還幫助聘用了保潔員，但保潔員只收樓里的垃圾，院里還是沒(méi)人管，有一段時(shí)間垃圾在院里一堆就是半年多。
關(guān)敬東和居民們最希望12319服務(wù)熱線能幫著找個(gè)物業(yè)公司管一下這個(gè)居民樓，但居民們心里也清楚，52戶居民的小樓肯定沒(méi)有物業(yè)公司愿意接手。因?yàn)槲飿I(yè)公司都是營(yíng)利性的，如果掙不到錢，哪個(gè)公司來(lái)了也干不長(zhǎng)。因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理的絕望，如今樓里已有10多戶搬走了，搬走的比例達(dá)到20%。剩下的居民聚在一起時(shí)常說(shuō)：“咱們快走吧，別在這兒住了，太鬧心了。”
但這一切因?yàn)楣姓囊豁?xiàng)政策而發(fā)生了根本改變。太平大街街道辦泰達(dá)社區(qū)里只有這一個(gè)居民樓是沒(méi)有物業(yè)公司管理的，為此，街道辦決定在這里成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。6月19日，服務(wù)站開(kāi)始公示，爭(zhēng)求居民意見(jiàn)，包括不在這里居住的居民也打電話詢問(wèn)其意見(jiàn)，其中有5戶沒(méi)聯(lián)系上，視為不同意，這樣一來(lái)，意味著93%的居民同意開(kāi)設(shè)物業(yè)服務(wù)站。站長(zhǎng)由泰達(dá)社區(qū)陰主任兼任，并聘用了兩名保潔工人、兩名維修工人。陰主任還特地去較早成立的南崗區(qū)分部社區(qū)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)。在這之后短短的半個(gè)月時(shí)間里，維修電子門、更換單元燈、修復(fù)破損的單元窗戶、維修房頂、粉刷樓道等工作也快速開(kāi)展起來(lái)。
物業(yè)管理的顛覆性實(shí)踐
【有綠地的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米0.4元，沒(méi)有綠地的每平方米0.3元。居民交上的每一毛錢用在哪里，都將定期公示。所以，這種新型“物業(yè)公司”的名字叫做“物業(yè)服務(wù)站”。】
我市大概有650家物業(yè)公司，管理的面積占全市住宅總面積的80%。除了一直沒(méi)有物業(yè)公司管理的老舊居民樓，還經(jīng)常有小區(qū)被物業(yè)棄管。市住房保障和房產(chǎn)管理局無(wú)法即時(shí)掌握具體有多少個(gè)沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)，工作人員說(shuō)：“這就像兩口子吵架，隨時(shí)都可能發(fā)生，誰(shuí)知道哪天哪家又吵翻了”。當(dāng)然，“吵翻”的主要原因是利益。物業(yè)公司都是需要盈利的商業(yè)公司，如果收不上物業(yè)管理費(fèi)或是物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)太低，物業(yè)公司不掙錢，肯定管理不下去。
業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬。一般來(lái)講，管理一個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)達(dá)到每平方米0.5元以上，物業(yè)公司才能有錢可賺。然而在現(xiàn)實(shí)中，許多小區(qū)物業(yè)就是一個(gè)“燙手的山芋”———一個(gè)小區(qū)被棄管，居民生活苦不堪言，卻沒(méi)有新的物業(yè)公司愿意接手這個(gè)爛攤子。因?yàn)橐粋€(gè)老的居民小區(qū)，公共設(shè)施破損嚴(yán)重，需要先期投入的資金太多，極少有物業(yè)公司愿意先投入大量維修經(jīng)費(fèi)，再正常管理的。另外，由于好多居民小區(qū)規(guī)模太小或是獨(dú)棟樓，管理面積小導(dǎo)致哪家物業(yè)公司來(lái)了都賺不到錢，沒(méi)有物業(yè)公司愿意接管。
以前，小區(qū)被物業(yè)棄管的新聞屢見(jiàn)媒體，媒體也常就某一具體棄管事件與市民探討破解之道，但苦于一直沒(méi)有找到普遍性的解決辦法。今年，我市市委、市政府為將我市無(wú)人管理的老舊住宅區(qū)全面管起來(lái)，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)全覆蓋體系，保障市民正常生活，制定了《建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站工作試行方案》，大力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站建立工作。社區(qū)物業(yè)服務(wù)站屬于居民自治非企業(yè)性質(zhì)，隸屬于社區(qū)居民委員會(huì)。建立的程序是由社區(qū)居委會(huì)就轄區(qū)內(nèi)無(wú)人管理住宅是否委托社區(qū)物業(yè)服務(wù)站管理服務(wù)征求業(yè)主意見(jiàn)，并將意見(jiàn)結(jié)果公示，然后向社區(qū)申請(qǐng)、由區(qū)審核、到市住房局備案，核發(fā)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站資質(zhì)證書。資質(zhì)證書實(shí)行年度審驗(yàn)制度。
市住房局副巡視員石秀彬介紹，社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的籌建補(bǔ)貼資金，按照每個(gè)社區(qū)平均4萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)按照1：1匹配比例共同承擔(dān)。
“社區(qū)物業(yè)服務(wù)站是民辦非企業(yè)單位性質(zhì)的，除政府補(bǔ)貼資金部分，向居民收費(fèi)完全是取之于民、用之于民。”石秀彬說(shuō)，服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積每平方米0.4元。其中，環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)0.15元，綜合維修費(fèi)0.15元，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.1元。這些錢全部用于提供保障居民日常生活的基礎(chǔ)性服務(wù)，包括環(huán)境衛(wèi)生保潔、單元門窗日常綜合管護(hù)、公共區(qū)域照明、二次加壓供水服務(wù)、屋面日常修補(bǔ)、化糞池清淘、綠化養(yǎng)所、車輛停放服務(wù)等。為保證這些錢全部用在居民身上，社區(qū)物業(yè)服務(wù)站至少每半年要向居民公布一次費(fèi)用及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
為了實(shí)踐這種物業(yè)管理的新模式，我市先在6個(gè)主城區(qū)選定了10個(gè)試點(diǎn)，由這些試點(diǎn)邊干邊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，用它們的經(jīng)驗(yàn)去帶動(dòng)全市。起初，也遇到一些困難。困難主要出現(xiàn)在社區(qū)，社區(qū)的工作本來(lái)就又多又雜，現(xiàn)在又把物業(yè)的工作接過(guò)來(lái)，就更增加了他們的工作量。石秀彬組織社區(qū)開(kāi)會(huì)時(shí)說(shuō)：“即使不成立服務(wù)站，小區(qū)的環(huán)境、治安、沒(méi)水吃等問(wèn)題居民也要找社區(qū)，現(xiàn)在政府出臺(tái)了補(bǔ)貼政策，借此機(jī)會(huì)把社區(qū)服務(wù)站組建起來(lái)，對(duì)于社區(qū)工作的開(kāi)展及在居民間的影響只有好處沒(méi)有壞處。”
現(xiàn)在，不但第一批10個(gè)試點(diǎn)運(yùn)行良好，又有十幾個(gè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站進(jìn)入了公示程序。目前，這項(xiàng)工作正在按周推進(jìn)，到年底，我市絕大多數(shù)沒(méi)人管理的居民樓都將納入物業(yè)管理。
“雖然社區(qū)物業(yè)服務(wù)站現(xiàn)在受到居民歡迎，但它并不是一個(gè)物業(yè)管理的普遍模式。”市住房局物業(yè)處副處長(zhǎng)高國(guó)林說(shuō)，它是為了解決老舊居民樓的衛(wèi)生、治安、消防安全及對(duì)低保戶等弱勢(shì)群體的關(guān)懷等問(wèn)題成立的非商業(yè)的組織。是為了解決困擾這些老舊居民樓的物業(yè)管理難題的、顛覆了以往物業(yè)管理商業(yè)運(yùn)行模式的實(shí)踐，并不意味著，有哪個(gè)小區(qū)看到服務(wù)站收費(fèi)低，就可以“解聘”物業(yè)公司，要求成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站。社區(qū)物業(yè)管理站的成立，給很多哈爾濱人的生活平添了更多的新內(nèi)涵。
被“社區(qū)物業(yè)”改變的命運(yùn)
【賣了一年都沒(méi)賣出去的房子，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)站的進(jìn)入，有人來(lái)買都不賣了。一直在外居住的居民也陸續(xù)搬回來(lái)了。而服務(wù)站的站長(zhǎng)們正在邊學(xué)邊干，為的是讓這個(gè)物業(yè)管理新模式良性地、長(zhǎng)久地運(yùn)行下去。】
“關(guān)姐，現(xiàn)在院里多好、多干凈。”鄰居對(duì)關(guān)敬東說(shuō)的一句話對(duì)她觸動(dòng)很深。關(guān)敬東說(shuō)，政府成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站看似一個(gè)簡(jiǎn)單的行為，卻讓老百姓看到了希望，增強(qiáng)了幸福感。
而對(duì)于李峰來(lái)說(shuō)，這是命運(yùn)的轉(zhuǎn)折。李峰一直想搬出北興小區(qū)，他在這里“實(shí)在是堅(jiān)持不下去了”。雖然再買個(gè)房子挺困難，但讓孩子居住在臟水橫流、垃圾如山的環(huán)境，作為父親的他總被內(nèi)疚折磨。“想過(guò)把這個(gè)房子賣了。”李峰說(shuō)，由于沒(méi)有物業(yè)管理，房子特別難賣，有幾戶賣了一年都沒(méi)賣出去。可自社區(qū)成立了物業(yè)服務(wù)站，有人買都不賣了，一些常年在外居住的人也搬回來(lái)了。
現(xiàn)在北興小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)是每平方米0.3元錢，其中還包括供水二次加壓的電費(fèi)。李峰說(shuō)：“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也真是太讓人驚喜了。原來(lái)，我們居民覺(jué)得，只要有物業(yè)來(lái)管，每月每平方米0.7元都行。”
“小區(qū)埋汰這么多年了，一下透亮了。”李峰說(shuō)，如果開(kāi)始收物業(yè)費(fèi)，他要第一個(gè)來(lái)交。還要組織鄰居集體給物業(yè)服務(wù)站送錦旗。
對(duì)于社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的站長(zhǎng)們，這也是全新的人生體驗(yàn)。目前，服務(wù)站的站長(zhǎng)都由社區(qū)主任兼任，對(duì)于沒(méi)有管理過(guò)物業(yè)的他們來(lái)說(shuō)，都在邊學(xué)邊干，邊干邊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。雖然市住房局制定了社區(qū)物業(yè)服務(wù)站指導(dǎo)操作規(guī)范，但每一個(gè)失管多年的居民小區(qū)都有各自的實(shí)際情況。南崗區(qū)奮斗路街道辦分部社區(qū)物業(yè)服務(wù)站就做了一件讓居民叫好的“超常規(guī)”工作，他們把院里一個(gè)閑置的自行車棚拆了，換成了新焊的簡(jiǎn)易車架，并把這塊區(qū)域重新輔裝。這樣一來(lái)院里多出了300平方米的公共休閑空間，贏得了居民的高度稱贊。
居民生活舒適度、心中幸福感的提升，是服務(wù)站站長(zhǎng)們最大的動(dòng)力。設(shè)立專線電話、反饋記錄以及每天清垃圾、定期清洗樓道等都是他們已定下的工作計(jì)劃。
由于多年沒(méi)人管，一些居民養(yǎng)成了亂倒垃圾、亂占用樓道公共空間、亂停車等習(xí)慣，這些是目前服務(wù)站遇到的管理困難，但站長(zhǎng)們都表示，要在工作中慢慢規(guī)范，給居民“服務(wù)”出一個(gè)最好的居住環(huán)境，是唯一的工作目標(biāo)。
讓物業(yè)提前“上崗”的7000元錢
【污水遍地、垃圾成山、斷水多日……這一切都讓程洪喜無(wú)法等到社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的資質(zhì)批下來(lái)、補(bǔ)貼資金到位后再著手管理。一個(gè)月來(lái)，他自己墊付了7000多元錢，讓物業(yè)先服務(wù)起來(lái)。居民們要聯(lián)合起來(lái)給他送錦旗。】
掃出100多車土、抽出5噸重罐車16車的下水、清理了七八天院里才透亮———很難想像，這些數(shù)字是一個(gè)只有兩棟居民樓、179戶居民的小區(qū)“制造”出來(lái)的。而這些數(shù)字，幾乎能夠讓人“看到”這個(gè)小區(qū)以前的“慘狀”。
曾經(jīng)“慘”到不少居民都因無(wú)法忍受被迫陸續(xù)搬走了，就是位于松北區(qū)前進(jìn)道口里面的北興小區(qū)。2002年進(jìn)戶，2008年因收不上物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司棄管。之后漫長(zhǎng)的3年多時(shí)間，小區(qū)居民不堪回首。小區(qū)居民李峰（化名）說(shuō)：“才3年多時(shí)間嗎？怎么感覺(jué)像五六年呢？”最讓李峰感到煎熬的是動(dòng)不動(dòng)就停水。他說(shuō)：“小區(qū)供水二次加壓的電費(fèi)每個(gè)月1500元，均到每戶才幾元錢，可沒(méi)人組織收錢，電費(fèi)交不上總被斷電，一斷電就停水。有時(shí)候到夏天一停水就停一星期，真受不了。我們被逼得沒(méi)辦法，我媳婦都去挨家收過(guò)電費(fèi)，但常常收不上來(lái)，就得自己往里墊。”
除了與每天生活關(guān)系最密切的水的問(wèn)題，沒(méi)有物業(yè)管理的苦惱，李峰有一肚子苦水要吐。他說(shuō)，這里的下水道總堵，達(dá)到一個(gè)月堵兩三回的頻率。下水道一堵就往上冒水，不但院里冒得到處是臟水，一樓的居民家、樓道里也全是。這個(gè)院里和樓道里常年都?jí)|著磚頭、木板，進(jìn)進(jìn)出出都得走這些“獨(dú)木橋”，氣味更是令人作嘔。另外，垃圾清理也是問(wèn)題，小區(qū)里幾乎每一個(gè)拐角處都有垃圾山，住戶看到院里這么臟，更加不注意保持，小區(qū)臟亂差到了極致。
6月8日，當(dāng)前進(jìn)家園社區(qū)物業(yè)服務(wù)站站長(zhǎng)程洪喜到北興小區(qū)“上任”時(shí)，面臨的情況比李峰這些居民感受到的更惡劣。他說(shuō)：“一點(diǎn)不夸張地說(shuō)，小區(qū)地上的土有15厘米厚，加上垃圾，一層一層地都被壓實(shí)了，只能用鏟子使勁往下鏟，發(fā)現(xiàn)下面還有好幾層每年春節(jié)放鞭炮的爆竹灰，可見(jiàn)小區(qū)院里有多久沒(méi)清掃過(guò)。而且，由于總停水，二次加壓的主水管管子已經(jīng)爛了，必須得換管子。另外，小區(qū)里12個(gè)單元的電子門、聲控?zé)粢捕級(jí)牧恕?/p>
6月8日至7月初，前進(jìn)家園社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的資質(zhì)證書還沒(méi)核發(fā)下來(lái)，政府的補(bǔ)貼資金當(dāng)然也沒(méi)有撥付。程洪喜絲毫沒(méi)有猶豫，為了解決居民迫切的生活問(wèn)題，就拿自己的錢先花著。雇車清垃圾、交自來(lái)水二次加壓電費(fèi)、清掏排水管線、換聲控?zé)簟⑿揠娮娱T……為治理小區(qū)環(huán)境和修理公共設(shè)施，現(xiàn)在程洪喜已經(jīng)墊付了7000多元錢。
除了墊付資金，程洪喜和社區(qū)物業(yè)服務(wù)站的萬(wàn)能工張?jiān)茟c，以及另外兩個(gè)保潔人員體力上也累慘了，每天四點(diǎn)多就開(kāi)始干活，晚上下班也“沒(méi)點(diǎn)兒”，誰(shuí)家有問(wèn)題馬上就去。程洪喜說(shuō)：“就是這種強(qiáng)度的工作，小區(qū)院里清理了七八天才透亮，然后馬上進(jìn)行了12個(gè)單元樓道里的清理。目前，正在聯(lián)系松北區(qū)防疫站，準(zhǔn)備對(duì)小區(qū)水箱消毒清理，然后把水箱房進(jìn)行改造……”
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